花旗报告：房价已见顶 购房者正承担鬼城风险

花旗银行发布了一篇让全球投资者忐忑不安的报告。该报告不仅指出主宰市场的“央行效应”已经破灭，甚至全球信用也在过去的10-15年出现急剧透支，虽然信用扩张一直在推高资产价格，房价在这15年内也已经上升到了一个顶峰，然而房价就涨到这里了，再无空间可涨。

无独有偶，近日，潘石屹太太张鑫宣布SOHO中国将会在全球范围内停止购买土地，相信也是受了这类研判的影响。

花旗的这篇报告从各种角度论证了过去10-15年各国央行信用扩张的严重程度，而这种信用扩张目前已经到了一个弹性边缘，也就是说，各国的信用已经完全透支，增无可增。

一位看过该报告的分析师表示，信贷透支伴随而来的最大影响，将会是各国房地产价格相继见顶，15年的房地产价格牛市彻底终结。虽然好的地段还存在攀升的可能，但是房地产在全球范围作为一个资产类别，在未来的10年已经不再具有良好的投资吸引力。

更值得关注的就是在中国房企纷纷转向海外圈地之时，地产大亨张欣却在本周表示，不会在海外投资地产，因为全球多轮的量化宽松政策已经令海外资产的价格变得十分昂贵。

最重要的是，信用的扩张给市场注入了大量的流动性，尤其是新兴市场国家，比如中国，而这些信用最终进入楼市，这也导致了史无前例的商品过剩，在这样的情况下，自然会导致中国出现越来越多的“空城”和“鬼城”。

比如，在最近贵阳召开的中国城市规划学会年会上，中国工程院院士、深圳市规划和国土资源委员会巡视员郭仁忠透露，全国新城区规划人口高达34亿。

而这34亿人口城市规划也意味着发展了十几年的中国住房市场进入一个难以想象的大跃进年代。最终，整个“空城”、“鬼城”的风险则完全砸在购买住房者及银行手上。

现在的房产投资者已经发现购买住房并没有多少投资价值，因为不少城市的住房已经严重过剩了，尤其是国内二线以下的城市。

纵然，这一年来政府相继推出了一系列的房地产救市政策(可以说无所不用其极)，许多城市的房价仍在下降。

即使一线城市房价仍在小幅上涨，未来房地产投资回报一定会回归平常，充其量只是抵御了通胀而已.

为什么房地产的牛市已经见顶？那我们来具体探究一下花旗的这篇报告。

该报告主要围绕下面两个问题展开：

1)全球的信用额度已经完全透支了？

2)新兴市场疲软为什么会对全球造成如此大的冲击？

花旗信用产品分析师Matt King指出，由于中国各类经济活动在全球经济的风险敞口比值要比其他国家超出很多，中国给全球市场带来了诸多不确定性。加上今年中国经济增速的放缓，全球经济的增长都面临巨大压力。

另外，Matt King表示，过去七年来主宰这市场的“央行效应”已经破灭。

左图可以看出，虽然美联储已经退出QE，但在日本央行和欧洲央行的推动下，发达国家央行的宽松规模自2015年以来一直在增长。

但右图却显示，尽管央行在不断采购资产，但高收益率债券息差却在上升。这说明，央行不断注水的同时，资产价格不升反降。这也意味着央行已经不再是资产价格的指挥棒。

其实，我们也可以发现自08年金融危机市场进入零利率和QE之后，各国央行也没有放松信贷，并令货币贬值。然而，随着近期全球股市接连出现巨震，投资者开始担心过度QE似乎开始失效。

比如，上周美联储选择不加息也并没有提振全球市场， 这就说明央行宽松政策似乎开始逐渐失效。